Como Vender uma Empresa de Construção Civil com Obras em Andamento em 2025 (Guia Nota 10)

🏗️ Introdução: A complexidade e o potencial de vender empresa de construção civil com obras em execução

Vender empresa de construção civil com obras em andamento não é um processo simples. Diferente de outros setores, aqui não se vende apenas um CNPJ — vende-se contratos ativos, cronogramas em execução, responsabilidades técnicas, garantias, equipes e riscos operacionais.

Quando o negócio está organizado e documentado, essa venda pode ser extremamente lucrativa, pois investidores valorizam construtoras com pipeline sólido, margens consistentes e obras rentáveis em execução.
Mas quando a documentação falha e os riscos não estão claros, o valuation desaba.

Este guia mostra como conduzir uma venda estruturada, valorizada e sem riscos ocultos.

🧱 Como compradores avaliam construtoras com obras em andamento

O investidor não olha apenas para a empresa — ele analisa o portfólio de obras, sua qualidade, previsibilidade e riscos.

As perguntas que impactam o valuation são:

• As obras estão dentro do cronograma?
• Os relatórios técnico-financeiros são confiáveis?
• Há passivos trabalhistas, fiscais ou cíveis?
• A empresa tem capacidade técnica comprovada?
• O fundador é indispensável na operação?
• As margens por obra são reais e recorrentes?
• O pipeline futuro é sólido?

Qualquer incerteza gera desconto imediato no preço final.

Para aprofundar avaliação de empresas, consulte:
👉 10 erros comuns ao avaliar uma empresa (e como evitar)

💰 Valuation: Quanto vale uma empresa de construção civil em 2025

O valor de uma construtora costuma ser calculado por três métodos principais:

• Múltiplos de EBITDA (método mais usado no mercado)

Faixas reais no Brasil em 2025:

• Pequenas e médias: 3,5x a 5,5x EBITDA
• Construtoras estruturadas com contratos recorrentes: 5,5x a 6,8x EBITDA
• Empresas com carteira pública/PPP: até 8x EBITDA

Leia também:
👉 EBITDA: o que é e como calcular no valuation (link interno)

• Valuation por portfólio de obras

Indicado quando:

• a principal riqueza da empresa está nas obras atuais
• o pipeline é extenso
• há contratos de longo prazo

O cálculo considera:

• margem esperada de cada obra
• riscos operacionais
• curva física e financeira
• percentual concluído

• Fluxo de Caixa Descontado (FCD)

Preferido por investidores institucionais e incorporadoras.

Avalia:

• histórico financeiro
• projeções reais
• cronograma físico-financeiro
• inadimplência dos clientes
• capacidade operacional da equipe

Para mais detalhes sobre métodos, vale ler:
👉 Quanto vale a sua empresa? 5 métodos de avaliação explicados

📈 O que aumenta significativamente o valor da construtora

Investidores pagam mais quando percebem previsibilidade. Os elementos que mais aumentam o preço são:

• Margem bruta média acima de 25%
• Documentação impecável (ART, RRT, alvarás, seguros)
• Zero ou baixo passivo trabalhista
• Equipe técnica estável e especializada
• Reputação sólida (CREA, Reclame Aqui, histórico de entregas)
• Pipeline sólido para os próximos 12–36 meses
• Custos segregados obra a obra
• Governança mínima e controles internos

⚠️ O que reduz drasticamente o valuation

Pontos que derrubam o valor do negócio:

• Atrasos sem justificativa técnica documentada
• Processos trabalhistas em andamento
• Informalidade em contratos de empreiteiros
• Dependência total do fundador para decisões críticas
• Obras sem seguro ou documentação correta
• Margens inconsistentes entre obras
• Falta de segregação de custos

A maior parte dessas falhas pode ser corrigida antes da venda — aumentando o preço final.

📃 Documentação essencial para a due diligence

Sem documentação organizada, nenhum investidor sério avança.

Documentos financeiros

• DRE gerencial por obra (3–5 anos)
• Balanço auditado ou revisado
• Fluxo de caixa projetado
• Certidões negativas (CNDs federal, estadual e municipal)
• Relação de ativos e equipamentos

Documentos jurídicos

• Contratos de obras + aditivos
• ARTs e RRTs de cada projeto
• Apólices de seguros e garantias
• Licenças e alvarás
• Registro de funcionários e encargos

Documentos operacionais

• Cronogramas físico-financeiros
• Relatórios de avanço
• Projetos aprovados
• Contratos de subempreiteiros
• Matriz de riscos

Tendências e Compliance no Setor da Construção

🔗 CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção

A CBIC mantém estudos atualizados sobre regulamentação, compliance, produtividade e riscos do setor — excelente fonte para compradores e vendedores.

📌 Segurança e Gestão Operacional em Obras

🔗 SESI Construção – Segurança do Trabalho e Eficiência Operacional

Ferramenta essencial para construtoras que precisam elevar segurança, organização operacional e reduzir passivos — pontos que afetam diretamente o valuation.

🧩 Modelos de venda mais utilizados em 2025

• Venda total (100% das cotas)

Mais comum. O comprador assume:

• obras
• equipe
• contratos
• riscos
• garantias
• passivos

• Venda com transição técnica do fundador (6 a 24 meses)

O vendedor acompanha as obras e transfere o know-how.
Aumenta o preço final em 15% a 30%.

• Venda seletiva por portfólio de obras

Indicada quando:

• há obras ruins misturadas às boas
• o comprador quer apenas parte do pipeline

✔️ Checklist para preparar a construtora para venda (versão prática)

Criar um data room profissional
Centraliza todos os documentos financeiros, jurídicos e operacionais em um único ambiente seguro.

Organizar toda a documentação
Garante fácil validação por parte de compradores durante a due diligence.

Regularizar passivos
Evita descontos no valuation e reduz riscos trabalhistas, fiscais e cíveis.

Atualizar ARTs e alvarás
Demonstra conformidade técnica e jurídica em todas as obras em andamento.

Validar custos por obra
Comprova margens reais e elimina dúvidas sobre a lucratividade da operação.

Documentar histórico de margens
Mostra consistência financeira e reduz percepção de risco do investidor.

Garantir contratos formalizados com empreiteiros
Evita informalidade e protege a operação contra disputas futuras.

Melhorar governança e controles
Aumenta credibilidade e facilita a continuidade operacional pós-venda.

Provar entregas no prazo
Reforça capacidade técnica e reduz risco de atrasos nos projetos assumidos pelo comprador.

Atualizar pipeline para os próximos 12–36 meses
Mostra previsibilidade de receita e valor futuro do negócio.

⚙️ Aspectos jurídicos que não podem ser ignorados

• Cessão formal dos contratos de obra
• Transferência/substituição das ARTs
• Anuência dos contratantes
• Responsabilidade por vícios ocultos (5–10 anos)
• Sucessão trabalhista automática conforme CLT
• Garantias técnicas e civis devidamente documentadas

🔎 O que compradores realmente buscam em 2025

Os itens mais valorizados no mercado:

• Pipeline assinado
• Margens elevadas e consistentes
• Equipe técnica estável
• Relatórios financeiros confiáveis
• Baixa dependência do proprietário
• Cronograma de obras sem atrasos
• Documentação técnica completa

Quando esses elementos estão presentes, investidores pagam ágio.

🧾 Conclusão: sua construtora pode valer muito mais do que você imagina

Vender empresa de construção civil com obras em andamento é um processo técnico, detalhado e cheio de nuances.
Com uma preparação correta — documentação, análise de riscos, segregação de custos, governança e plano de transição — é possível elevar o valuation entre 25% e 35%, atraindo compradores estratégicos, fundos ou concorrentes estruturados.

O segredo está em minimizar riscos e maximizar previsibilidade.

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