Introdução: quanto vale uma construtora em 2025?

Entender quanto vale uma construtora em 2025 se tornou uma das maiores prioridades de empresários, investidores, sucessores familiares e grupos regionais do setor imobiliário. Mesmo em um cenário moderado de crescimento — com a CBIC projetando expansão de 2,3% para o ano — a demanda por aquisições, fusões, entrada de novos sócios e valuation estratégico cresceu de forma expressiva.

Segundo a CBIC, o mercado segue aquecido por fatores como queda gradual da Selic, retomada de crédito com funding da poupança e o impacto do Minha Casa Minha Vida faixa 3. Paralelamente, relatórios da PwC mostram aumento de transações envolvendo construtoras de porte pequeno e médio, especialmente em regiões de interior.

Neste guia, você encontrará a análise mais completa e atualizada do Brasil sobre valuation de construtoras, incluindo métodos, múltiplos, riscos, ativos, carteira, exemplos reais e um passo a passo prático para descobrir o valor do negócio.

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🏗️ O que realmente define quanto vale uma construtora?

O valor de uma construtora é determinado por três pilares fundamentais que se combinam para formar o “valuation” final:

📌 Carteira de obras e previsibilidade de receita

É o maior multiplicador de valor. Construtoras com contratos garantidos para os próximos 12 a 36 meses têm valuations muito superiores.

📌 Rentabilidade do negócio (EBITDA e margem líquida)

O EBITDA é o indicador mais utilizado por investidores e compradores.
➡ Já aproveitando, veja este conteúdo aprofundado: EBITDA: o que é e como calcular no valuation.

📌 Ativos tangíveis

Inclui terrenos, banco de terrenos, pátios, galpões, maquinário, escoras, formas metálicas, veículos, ferramentas e estoque de materiais.

Construções com processos padronizados, governança clara, uso de tecnologia (BIM, Sienge, Obra Prima, Mega) e baixo risco judicial tendem a valer significativamente mais.

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💰 Métodos mais usados para calcular quanto vale uma construtora

🧮 Fluxo de Caixa Descontado (DCF)

É o método mais preciso e o mais adotado em 2025. Ele considera:

• Curva física e financeira das obras
• Cronograma de repasses
• Estrutura de custos diretos
• Margem líquida por empreendimento
• Riscos de execução por contrato
• WACC médio do setor: entre 13% e 16% ao ano

Construtoras com obras em andamento dependem fortemente desse método, pois o DCF captura o valor futuro da carteira.

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📊 Múltiplos de EBITDA (o preferido em M&A)

Dados de operações reais acompanhadas por consultorias, bancos e grupos de investimento mostram os seguintes múltiplos médios em 2025:

Pequenas (R$ 1–8 milhões/ano)

➡ 2,8x a 4,5x EBITDA
Perfil: forte dependência de 1–3 obras, pouca governança.

Médias (R$ 8–40 milhões/ano)

➡ 4x a 6,5x EBITDA
Perfil: carteira pulverizada e indicadores organizados.

Média-alta (R$ 40–120 milhões/ano)

➡ 6x a 8,5x EBITDA
Perfil: forte track record, sistemas integrados e BIM.

Grandes (> R$ 120 milhões/ano)

➡ 7,5x a 11x EBITDA
Perfil: escala, brand forte, operação profissionalizada.

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🏢 Avaliação patrimonial (NAV – Net Asset Value)

Essencial quando a construtora possui banco de terrenos, frota e maquinário robusto.

Terrenos em áreas de expansão (interior de SP, MG, GO) tendem a ser avaliados com ágio de 20–40% sobre o valor contábil devido à expectativa de crescimento.

➡ Para complementar esta análise, vale ler:
Diferença entre valor contábil e valor de mercado

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📦 Como avaliar a carteira de obras — o item que mais influencia no valuation

A carteira é o “coração” do valuation de qualquer construtora. Investidores analisam:

✔ Percentual executado da obra

Empresas com obras acima de 40% e com repasses adiantados têm risco menor.

✔ Estrutura de recebíveis

Inclui repasses bancários, atrasos, inadimplência e previsibilidade mensal.

✔ Margem líquida por contrato

Nem toda obra é igual — algumas têm margem superior, outras podem até dar prejuízo.

✔ Diversificação de obras

Construtoras dependentes de apenas um cliente ou um único contrato têm valuation menor.

✔ Riscos jurídicos e trabalhistas

Ações trabalhistas acima de 8% do faturamento reduzem valor significativamente.

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🧱 Avaliação dos ativos físicos de uma construtora

Investidores analisam:

• Guindastes, elevadores de obra, formas metálicas
• Escoras, betoneiras, máquinas de corte
• Caminhões, utilitários, containers
• Ferramentas elétricas
• Equipamentos de segurança
• Sede, galpões e pátios

Ativos bem cuidados aumentam o valuation. Ativos sucateados têm baixo impacto.

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📉 Fatores que derrubam o valuation em 2025

• Alta dependência de obras públicas
• Margem líquida abaixo de 8%
• Falta de segregação financeira PJ/PF
• Frota muito alugada (dependência > 70%)
• Falta de padronização e indicadores
• Histórico de atrasos e multas contratuais

➡ Leitura complementar recomendada:
10 erros comuns ao avaliar uma empresa (e como evitar)

📈 Fatores que aumentam o valuation em 2025

• Carteira com previsibilidade acima de 24 meses
• Margem EBITDA acima de 18%
• Uso de BIM, Sienge ou Obra Prima
• Baixa dependência dos sócios operacionais
• Certificações como PBQP-H nível A ou ISO 9001
• Histórico de obras entregues no prazo
• Boa reputação regional

Empresas profissionalizadas chegam a valer até o dobro de concorrentes do mesmo porte.

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📐 Passo a passo para descobrir quanto vale uma construtora

Este processo é seguido pela maioria dos investidores e consultorias de M&A:

✔ Levantar DRE e balanço dos últimos 36 meses

Com foco em margem líquida, EBITDA e variações abruptas.

✔ Detalhar a carteira atual por obra

Incluindo VGV, percentual executado, saldo de repasses e margem estimada.

✔ Calcular o EBITDA ajustado

Removendo despesas não recorrentes e ajustes fiscais.

✔ Aplicar múltiplos de mercado

Com base no porte, crescimento e risco.

✔ Usar DCF com WACC realista

Entre 13% e 16% ao ano, conforme risco do negócio.

✔ Incluir ativos não operacionais

Como terrenos ociosos, imóveis e máquinas não utilizadas.

✔ Aplicar desconto por iliquidez ou participação minoritária

Geralmente entre 15% e 30%.

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📍 Quanto vale uma construtora? Intervalos reais de valor em 2025

Com base nos dados de mercado, relatórios de investimento e transações realizadas:

Pequenas (R$ 3–8 milhões/ano)

➡ R$ 1,2 milhão a R$ 5,5 milhões

Médias (R$ 10–40 milhões/ano)

➡ R$ 6 milhões a R$ 28 milhões

Média-alta (R$ 40–120 milhões/ano)

➡ R$ 30 milhões a R$ 95 milhões

Grandes incorporadoras regionais

➡ R$ 100 milhões a R$ 800 milhões+

O valor exato depende da carteira, risco, reputação e margem líquida.

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